Reglementarea vânzarii terenurilor agricole din extravilan necesită modificari!

La data de 08 februarie 2021 a fost publicat în Monitorul Oficial nr. 127/08.02.2021, Ordinul nr. 311/2020 pentru modificarea Ordinului viceprim-ministrului, ministrul agriculturii și dezvoltării rurale, al viceprim-ministrului, ministrul dezvoltării regionale și administrației publice, al ministrului apărării naționale și al viceprim-ministrului, ministrul culturii, nr. 719/740/M.57/2.333/2014 privind aprobarea normelor metodologice pentru aplicarea titlului I din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților comerciale ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor Statului.

De asemenea, prin Legea nr. 175/2020 publicată în Monitorul Oficial nr. 741 din 14 august 2020, a fost modificată și completată Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan şi de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăţilor comerciale ce deţin în administrare terenuri proprietate publică şi privată a statului cu destinaţie agricolă şi înfiinţarea Agenţiei Domeniilor Statului, iar modificările aduse în acest sens au intrat în vigoare la data de 13 octombrie 2020, după împlinirea termenului de 60 de zile de la publicarea în Monitorul Oficial.

Astfel, deși odată cu completarea adusă normelor metodologice de aplicare a titlului I din Legea nr. 17/2014 modificată prin Legea nr. 175/2020, vânzarea-cumpărarea terenurilor agricole extravilane a primit o reglementare mai limpede, atât în ceea ce privește procedura prealabilă obligatorie vânzării, cât și în privința condițiilor pe care trebuie să le îndeplinească persoanele fizice sau juridice care intenționează să cumpere teren extravilan pe teritoriul României, în opinia noastră, de lege ferenda, se impune clarificarea și simplificarea procedurii de vânzare.

Normele metodologice indicate mai sus, se aplică cererilor înregistrate după data intrării în vigoare a prevederilor Legii nr. 175/2020, adică după data de 13 octombrie 2020 și vor aduce o enunțare expresă a celor două modalități de transfer al dreptului de proprietate asupra cărora acestea își găsesc aplicabilitate, respectiv contractul de vânzare-cumpărare autentificat de notarul public și hotărârile judecătorești care țin loc de contract de vânzare, dacă promisiunile bilaterale de vânzare aferente au fost încheiate potrivit dispozițiilor Codului civil și ale legislației în materie.

În aceste condiții, în prezent, procedura de încheiere și consolidare a vânzării-cumpărării terenurilor extravilane va presupune următoarele etape de parcurs până la realizarea efectivă a transferului dreptului de proprietate:

1. Vânzătorul trebuie să înregistreze la primăria din raza unității administrativ-teritoriale unde se află terenul, o cerere prin care solicită afișarea ofertei de vânzare a terenului agricol situat în extravilan, în vederea aducerii acesteia la cunoștința preemptorilor (ori a potențialilor cumpărători).

Cererea va fi însoțită de oferta de vânzare a terenului agricol și de documentele doveditoare prevăzute de normele metodologice, respectiv a) o fotocopie a actului de identitate a vânzătorului persoană fizică, b) o fotocopie certificată pentru conformitate cu originalul de către funcționarii primăriei a actului de proprietate asupra terenului care face obiectul ofertei de vânzare (contract de vânzare-cumpărare, contract de donație, sentință/decizie civilă definitivă, titlu de proprietate, certificat de moștenitor, contract de schimb, act de lichidare a patrimoniului, sau orice alt document prevăzut de lege care atestă dobândirea dreptului de proprietate), c) extras de carte funciară pentru informare, eliberat cu cel mult 30 de zile înainte de afișarea ofertei, însoțit de extrasul de plan cadastral, în condițiile în care terenul supus vânzării este înscris în sistemul integrat de cadastru și carte funciară, d) o fotocopie a certificatului constatator de la registrul comerțului sau a actului în baza căruia își desfășoara activitatea, în cazul vânzătorului persoană juridică, e) în caz de reprezentare, procura notarială, în fotocopie certificată pentru conformitate de către funcționarii primăriei, respectiv delegația, hotărârea adunării generale a asociaților, decizia asociatului unic, decizia reprezentantului formei asociative, după caz, în original, precum și o fotocopie a actului de identitate al împuternicitului persoană fizică, f) hotărârea adunării generale a asociaților, decizia asociatului unic, decizia reprezentantului formei asociative, după caz, în original, din care să rezulte acordul cu privire la vânzarea bunului aflat în proprietatea societății, în cazul vânzătorului persoană juridică, g) certificat de atestare fiscală emis de către primărie, h) alte documente doveditoare, dupa caz.

2. În termen de 5 zile lucrătoare de la înregistrarea cererii vânzătorului, primăria are obligația să afișeze, timp de 45 de zile lucrătoare, oferta de vânzare la sediul său și, după caz, pe pagina de internet a acesteia.

3. În termen de 5 zile lucrătoare de la înregistrarea documentației, primăria va transmite structurii din cadrul aparatului central al Ministerului Agriculturii și Dezvoltării Rurale, respectiv Direcțiilor agricole județene sau a municipiului București, precum și Agenției Domeniilor Statului un dosar care să cuprindă lista preemptorilor, copiile cererii de afișare a ofertei de vânzare și ale documentelor doveditoare (enumerate la pct. 1 de mai sus) și procesul-verbal de afișare a ofertei.

4. În termen de 3 zile lucrătoare de la înregistrarea dosarului primit de la primărie, structura din cadrul aparatului central al Ministerului Agriculturii și Dezvoltării Rurale, respectiv Direcțiilor agricole județene sau a municipiului București, vor afișa pe site-urile lor oferta de vânzare, pentru un interval de timp de 15 zile calendaristice.

5. În termen de 10 zile lucrătoare de la înregistrarea cererii vânzătorului, primăria are obligația să notifice titularilor dreptului de preempțiune, la domiciliul, reședința sau, după caz, sediul acestora, înregistrarea ofertei de vânzare; în cazul în care titularii dreptului de preempțiune nu pot fi contactați, notificarea se va face prin afișarea la sediul primăriei sau pe site-ul primăriei.În cazul în care suprafața de teren care face obiectul intenției de vânzare se află la limita a două teritorii administrative, primăria va înștiința autoritatea publică locală cu care aceasta se învecinează care, la rândul ei va notifica titularii drepturilor de preemptiune.

6. Titularii dreptului de preempțiune trebuie ca, în termenul de 45 de zile lucrătoare (indicat la pct. 2 de mai sus), să își manifeste în scris intenția de cumpărare, să comunice acceptarea ofertei vânzătorului și să o înregistreze la sediul primăriei unde aceasta a fost afișată.

Cine sunt titularii dreptului de preempțiune?

Pe lângă condițiile de fond și de formă prevăzute de Codul civil în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare, vânzătorul trebuie să respecte dreptul de preempțiune reglementat în mod extins prin Legea specială nr. 17/2014 și modificată prin Legea nr. 175/2020, la preț și în condiții egale, în următoarea ordine:
i) preemptori de rang I: coproprietarii, rudele de gradul I, soții, rudele și afinii până la gradul al treilea inclusiv;

ii) preemptori de rang II: proprietarii investițiilor agricole pentru culturile de pomi, viță-de-vie, hamei, irigații, exclusiv private și/sau arendașii. În cazul în care pe terenurile supuse vânzării se află investiții agricole pentru culturile de pomi, viță-de-vie, hamei și pentru irigații, prioritate la cumpărarea acestor terenuri au proprietarii acestor investiții;
iii) preemptori de rang III: proprietarii și/sau arendașii terenurilor agricole vecine cu terenul supus vânzării, dacă aceștia îndeplinesc condițiile cumulative prevăzute în acest sens și pe care le vom enumera în cele ce urmează:

– În cazul exercitării dreptului de preempțiune de către proprietarii de terenuri agricole vecine, prioritatea la cumpărare se stabilește astfel:
a) proprietarul de teren agricol vecin care are hotarul comun cu latura cea mai mare a terenului ce face obiectul ofertei de vânzare;
b) în cazul în care terenul ce face obiectul ofertei de vânzare are două laturi mari ori toate laturile egale, prioritate la cumpărarea acestui teren are proprietarul de teren agricol vecin, tânăr fermier, care are domiciliul/reședința situat/situată pe teritoriul național pe o perioadă de cel puțin un an anterior înregistrării ofertei de vânzare;
c) proprietarii de teren agricol vecin care au hotarul comun cu terenul ce face obiectul ofertei de vânzare, în ordinea descrescătoare a lungimii hotarului comun cu terenul în cauză;
d) în cazul în care latura mare sau una dintre laturile egale ale terenului ce face obiectul ofertei de vânzare are hotarul comun cu un teren situat pe raza altei unități administrativ-teritoriale, prioritate la cumpărarea terenului are proprietarul de teren agricol vecin cu domiciliul/reședința în raza unității administrativ-teritoriale unde este amplasat terenul.

– Arendașul care dorește să cumpere terenul agricol arendat trebuie să dețină această calitate în temeiul unui contract de arendare valabil încheiat și înregistrat potrivit dispozițiilor legale cu cel puțin un an înainte de data afișării ofertei de vânzare la sediul primăriei și să îndeplinească următoarele condiții:
a) în cazul arendașilor persoane fizice, să facă dovada domiciliului/reședinței situat/situate pe teritoriul național pe o perioadă de 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare;
b) în cazul arendașilor persoane juridice, asociații persoane fizice să facă dovada domiciliului/reședinței situat/situate pe teritoriul național pe o perioadă de 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare;
c) în cazul arendașilor persoane juridice, cu acționariat altă persoană juridică, acționarii care dețin controlul societății să facă dovada sediului social/secundar situat pe tritoriul național stabilit pe o perioadă de 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare.

iv) preemptori de rang IV: tinerii fermieri – tânăr fermier înseamnă o persoană cu vârsta de până la 40 de ani, care deține competențele și calificările profesionale adecvate și care se stabilește pentru prima dată într-o exploatație agricolă ca titular al respectivei exploatații. În acest caz, prioritate la cumpărarea terenului supus vânzării va avea tânărul fermier care desfășoară activități zootehnice, cu respectarea condiției de a fi avut domiciliul/reședința stabilt/stabilită pe teritoriul național pe o perioadă de cel puțin un an anterior înregistrării ofertei de vânzare;

v) preemptori de rang V: Academia de Științe Agricole și Silvice “Gheorghe Ionescu-Șișești” și unitățile de cercetare-dezvoltare din domeniile agriculturii, silviculturii și industriei alimentare, organizate și reglementate prin Legea nr. 45/2009, precum și instituțiile de învățământ cu profil agricol, în scopul cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan cu destinația strict necesară cercetării agricole, aflate în vecinătatea loturilor existente în patrimoniul acestora;

vi) preemptori de rang VI: persoane fizice cu domiciliul/reședința situat/situată în unitățile administrativ-teritoriale unde este amplasat terenul sau în unitățile administrativ-teritoriale vecine;

vii) preemptori de rang VII: statul român, prin Agenția Domeniilor Statului.

7. În cazul în care, în termenul de 45 de zile lucrătoare (indicat la pct. 2 de mai sus) au fost înregistrate intenții de cumpărare din partea titularilor dreptului de preempțiune, primăria va afișa, inclusiv pe site-ul propriu, în termen de 3 zile lucrătoare de la înregistrarea acceptării ofertei de vânzare și va transmite structurii din cadrul aparatului central al Ministerului Agriculturii și Dezvoltării Rurale, respectiv al Direcțiilor agricole județene sau a municipiului București, datele de identificare ale preemptorilor, în vederea verificării îndeplinirii condițiilor legale.

8. În cazul în care niciun preemptor nu își manifestă intenția de cumpărare, primăria afișează procesul-verbal de constatare a încheierii etapei procedurale privind exercitarea dreptului de preempțiune, urmând a fi deschisă posibilitatea depunerii cererilor de cumpărare de către potențialii cumpărători.

9. În cazul în care, în termenul de 45 de zile lucrătoare (indicat la pct. 2 de mai sus), mai mulți preemptori de rang diferit își manifestă în scris intenția de cumpărare, la același preț și în aceleași condiții, se va urma ordinea de prioritate descrisă mai sus. În cazul în care un preemptor de rang inferior oferă un preț superior celui din oferta de vânzare sau celui oferit de ceilalți preemptori de rang superior lui care acceptă oferta, vânzătorul poate relua procedura, cu înregistrarea ofertei de vânzare cu acest preț și cu respectarea ordinii de prioritate a preemptorilor descrisă mai sus (această procedură se poate desfășura o singură dată, în termen de 10 zile de la împlinirea termenului de 45 de zile lucrătoare).

Ce se întâmplă în cazul în care titularii dreptului de preempțiune nu își manifestă intenția de cumpărare?

10. În cazul în care titularii dreptului de preempțiune nu își manifestă intenția de cumpărare, înstrăinarea se poate face către alte persoanele fizice sau juridice, denumite de lege potețiali cumpărători, care vor depune la primărie un dosar cu documentele doveditoare privind îndeplinirea condițiilor în termen de 30 de zile calendaristice de la expirarea termenului de 45 de zile lucrătoare (indicat la pct. 2 de mai sus), dar cu respectarea următoarelor condiții:

Condiții cumulative pentru înstrăinarea terenului către persoane fizice:
a) sa aibă domiciliul/reședința situat/situată pe teritoriul național pe o perioadă de cel puțin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare;
b) să desfășoare activități agricole pe teritoriul național pe o perioadă de cel puțin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare;
c) să fie înregistrate de autoritățile fiscale române cu minimum 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare.

Condiții cumulative pentru înstrăinarea terenului către persoane juridice:
a) să aibă sediul social și/sau sediul secundar situat pe teritoriul național pe o perioadă de cel puțin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare;
b) să desfășoare activități agricole pe teritoriul național pe o perioadă de cel puțin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare;
c) să prezinte înscrisurile din care să reiasă că, din venitul total al ultimilor 5 ani fiscali, minimum 75% reprezintă venit din activități agricole;
d) asociatul/acționarul care deține controlul societății să aibă domiciliul situat pe teritoriul național pe o perioadă de cel puțin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare;
e) în cazul în care în structura persoanelor juridice, asociații/acționarii care dețin controlul societății sunt alte persoane juridice, asociații/acționarii care dețin controlul acestor din urmă societăți să facă dovada domiciliului situat pe teritoriul național pe o perioadă de cel puțin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare.

11. Dacă titularii dreptului de preempțiune nu și-au manifestat intenția de cumpărare înăuntrul termenului de 45 de zile lucrătoare, iar potențialii cumpărători au depus la primărie intenția de cumpărare în termenul de 30 de zile calendaristice de la expirarea termenului de 45 de zile lucrătoare, primăria va transmite structurii din cadrul aparatului central al Ministerului Agriculturii și Dezvoltării Rurale, respectiv Direcțiilor agricole județene sau a municipiului București, dosarul ori dosarele depuse de potențialii cumpărători, în termen de 5 zile lucrătoare de la înregistrarea documentației.

12. De reținut este faptul că, în cazul neexercitării dreptului de preempțiune și dacă niciunul dintre potențialii cumpărători nu îndeplinește condițiile pentru a putea cumpăra terenul agricol sau nu și-a manifestat intenția de cumpărare în termenul indicat, înstrăinarea terenului prin vânzare se poate face către oricare persoană fizică sau juridică, în condițiile legii.

13. O altă modificare substanțială adusă de Legea nr. 175/2020, prevede faptul că terenurile agricole situate în extravilan se pot înstrăina, prin vânzare, înainte de împlinirea a 8 ani de la cumpărare, numai cu obligația achitării unui impozit de 80%, procent aplicabil la suma ce reprezintă diferența dintre prețul de vânzare și prețul de cumpărare, în baza grilei notarilor din respectiva perioadă. De asemenea, modificarea legislativă precizează faptul că, în cazul înstrăinării directe sau indirecte înainte de împlinirea a 8 ani de la cumpărare a pachetului de control al societăților care au în proprietate terenuri agricole situate în extravilan și care reprezintă mai mult de 25% din valoarea activelor acestora, vânzătorul va avea obligația de a plăti un impozit de 80%, procent aplicabil diferenței de valoare a terenurilor respective calculată pe baza grilei notarilor între momentul dobândirii terenurilor și momentul înstrăinării pachetului de control.

14. Față de modificarea expusă, Normele metodologice fac mențiune cu privire la impozitul de 80% prin enumerarea documentelor pe care vânzătorul trebuie să le prezinte notarului public la încheierea contractului de vânzare, esențială în acest sens fiind prezentarea documentelor privind dovada calculării și achitării impozitului de 80% pe suma ce reprezintă diferența dintre prețul de vânzare și prețul de cumpărare, în baza grilei notarilor din perioada respectivă, după caz, fără de care vânzarea nu poate fi realizată.

15. O altă precizare importantă care trebuie menționată este aceea că vânzarea terenului asupra căruia a fost instituit un drept de preempțiune nu poate avea loc în lipsa obținerii unui aviz specific din partea Ministerului Agriculturii și Dezvoltării Rurale, care atestă respectarea procedurii prevăzute de lege pentru exercitarea dreptului de preempțiune sau, în cazul în care titularii dreptului de preempțiune nu își manifestă intenția de a cumpăra terenul, aviz specific care atestă îndeplinirea condițiilor pentru potențialii cumpărători, persoane fizice sau persoane juridice.

16. De asemenea, Legea 17/2014 instituie, pe lângă avizul specific menționat mai sus, alte două tipuri de avize necesare, fiecare dintre acestea având caracter special, dar care sunt imperative după caz. Astfel, este necesar avizul specific al Ministerului Apărării Naționale, în cazul terenurilor agricole situate în extravilan pe o adâncime de 30 km de frontiera de stat și țărmul Mării Negre, către interior, precum și cele aflate în extravilan la o distanță de până la 2400 m față de obiectivele speciale. Acest tip de aviz nu se solicită și preemptorilor. A doua situație prevăzută de lege presupune eliberarea unui aviz specific de către Ministerul Culturii, în cazul terenurilor agricole situate în extravilan, în care se află situri arheologice.

Procedura vânzării terenurilor agricole, în forma reglementată de dispozițiile legale antemeționate, este una greoaie, care implică multe condiționări aplicate atât proprietarilor vânzători de terenuri cât și persoanelor fizice ori juridice care intenționează să achiziționeze, aceasta poziționându-se într-un mod foarte sensibil la limita atingerii dreptului de proprietate privată. De asemenea, pe lângă toate restricțiile pe care procedura le aduce proprietarilor de terenuri și potențialilor cumpărători, aceasta nici nu acoperă în integralitate situațiile pentru care a fost reglementată (ex. procedura nu reglementează condiții aplicabile Contractelor de schimb prevăzute de art. 1763 – art. 1765 Cod.civ., nu aduce amendamente concrete în privința modului de transfer al dreptului de proprietate în cadrul executării silite s.a.)

În concluzie, finalitatea dispozițiilor legale abordate rămâne, din păcate, una parțial neclară, chiar în contextul modificării normelor metodologice de aplicare a legii, iar tranzacțiile imobiliare privind vânzările de terenuri agricole extravilane, deși reglementate legal într-un cadru mai amplu, rămân îngreunate, fiind astfel necesare în continuare noi adaptări legislative în materie.

Av. Bogdan Bâte